Кадастровая оценка земли: порядок проведения и методы

Кадастровая оценка земли являет собой специфический набор административных и технических операций муниципальных органов, который нацелен на установление кадастровой стоимости участков в их подчинении. Такая процедура осуществляется в конкретную дату. Кадастровое оценивание участков осуществляется с определенным назначением:

• правовая цель – госрегистрация прав на участки земли и операций по отношению к ним, охрана прав пользователей земельного участка и субъектов РФ;
• экономическая цель – правильное определение базы налогообложения, размера ставок налогов, платы за аренду, компенсаций при выключении земельных участков для потребностей муниципальных органов;
• информационная цель – поддерживание рынка участков, ипотеки, фондового рынка земельных бумаг, обеспечение информацией заинтересованных субъектов о цене на землю;
• управленческая цель – оценивание эффективности функциональной эксплуатации территорий, расчетное содействие проектам генерального плана города, мерам по планированию крупных общегородских мероприятий.

Порядок проведения кадастровой оценки земли

Кадастровая оценка земли производится не реже, чем 1 раз в 5 лет. Такая процедура осуществляется единовременно для участков, которые размещены на территории определенной административно-территориальной единицы, проводит ее Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости и его территориальные органы. К процессу оценивания допустимо привлекать субъектов и организации, которые получили лицензию, позволяющую проводить оценочные мероприятия. В процессе произведения кадастровой оценки земли также учитываются так называемые сервитуты – права ограниченного применения земли для прокладывания и использования линий электропередач, прохода/проезда. Также следует учесть и другие ограничения прав владельцев земельных участков. Процесс осуществления кадастровой оценки участков проходит определенную последовательность этапов, установленных актуальными и действующими нормами законодательства:

• подготовка базы данных – анализ местного земельного рынка, исследование уровня цен земли в зависимости от ее категории и места расположения, анализ законодательства, прецедентов и результатов судебной практики;
• разделение территории, которая оценивается, на зоны и кварталы;
• установление и обоснование показателей стоимости;
• определение ценовых зон на конкретной территории;
• цифровое и графическое оформление результатов оценки, введение в ГКН.

Методы кадастровой оценки земли

Такой процесс, как кадастровая оценка земли, подразумевает использование нескольких методов – затратного, доходного, сравнительного или их совмещения. Затратный метод применяется для редких участков земли, у которых нет подобных участков для сравнения, и которые не пользуются спросом. Данный метод оценивания предполагает нахождение себестоимости участка. Сравнительный метод подходит для оценивания типовых участков, у которых нет недостатка в информации о рыночной стоимости. Такой метод довольно прост и надежен, однако, он направлен на оценку лишь текущего состояния рынка, которое может через некоторое время измениться. Что касается доходного метода кадастровой оценки земли, то он основывается на нахождении ожидаемого дохода от коммерческого использования участка. Как правило, здесь результаты базируются на анализе доходов, полученных раньше. При этом также используется информация об арендной плате за эксплуатацию участка, о стоимости заключенных договоров купли-продажи, об объектах инфраструктуры, расположении, коммуникациях, рельефе и физических характеристиках, улучшениях на земле и так далее. Основным показателем оценивания кадастровой стоимости является удельный показатель стоимости 1 кв.м земли. Такой показатель определяется для конкретных категорий земель, видов разрешенной эксплуатации или отдельных кадастровых кварталов. Затем площадь конкретного участка умножается на удельный показатель кадастровой стоимости – таким образом и определяется основной показатель. В случае если для определенного участка предусмотрены несколько типов разрешенной эксплуатации, то при кадастровой оценке земли выбирают такой тип, для которого удельный показатель стоимости 1 кв.м будет максимальным. Если известна рыночная цена земли, то кадастровая определяется в процентах от нее. Стоит заметить, что кадастровая стоимость земли не может быть выше рыночной.

Кадастровая оценка земель различных категорий

Кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, дачных, садоводческих, огороднических объединений зависит от применяемого метода оценки. Для осуществления оценки применяется информация, полученная в ходе статистического анализа текущих цен рынка в динамике, а также другие данные о земельных участках, результаты других методик оценки участков. Таким образом, здесь преобладает сравнительный метод. При оценивании сельскохозяйственных угодий за чертой городов и сел, земель лесного фонда следует учитывать капитализацию расчетного рентного дохода. В данном случае применяется доходный метод. Кадастровая оценка земли за пределами городов и сел, которая относится к другим категориям земель, основана на капитализации расчетного рентного дохода или с учетом издержек на воспроизводство и/или поддержание и обеспечение сохранности ценности их природного потенциала. Применяются доходный или затратный методы. Для кадастровой оценки сельхозугодий нужно определение интегральных показателей, которые учитывают степень плодородия почвы, расположение, технологические свойства. На основе этих показателей считаются кадастровая стоимость и рентный доход.

Итоги кадастровой оценки земель

Результаты осуществления государственной кадастровой оценки земель утверждает соответствующий нормативный акт административно-территориального субъекта. Эти результаты являются действительными на протяжении 5-ти лет (до следующего проведения оценки). Кадастровая стоимость участка земли до истечения 5-ти лет может быть оспорена. Изменить ее могут на таких основаниях:

• наличие изменений границ и площади участка;
• видоизменение разрешенной эксплуатации участка;
• перевод участка в другую категорию;
• объективные изменения характеристик участка (в результате природных явлений, прохождения дороги через территорию);
• наличие ошибок в документации, используемой при проведении кадастровой оценки;
• существенное изменение конъюнктуры рынка, что повлекло за собой падение рыночной цены до уровня, который находится ниже кадастровой цены.

Изменение кадастровой стоимости определенного участка земли осуществляется в рабочем порядке (при обращении в территориальный орган реестра по расположению участка), в административном порядке или в судебном органе. Новая кадастровая стоимость участка становится действительной с момента внесения изменений в ГКН и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Наша компания имеет большой опыт работы в области консультационных услуг, которые связаны с оценочной деятельностью земельных участков. Специалисты компании проведут правильную оценку рыночной стоимости участка земли любой категории и назначения, тем самым, мы готовы оказывать вам содействие в установлении правильной кадастровой стоимости участка.